Можно ли ходить по отмостке многоквартирного дома?

Можно ли ходить по отмостке многоквартирного дома?

Как и почему нужно утеплять отмостку многоквартирного дома?

Вопрос эффективности управления эксплуатационными затратами многоквартирного дома занимает первые позиции в повестке дня жильцов и управляющих компаний. Любые издержки, связанные с затратами на ремонт и эксплуатацию дома, так или иначе отражаются в квитанциях собственников.

отмостка.jpg

В этом смысле по бюджету одинаково бьют и глобальная реконструкция, и небольшие ремонтные работы, которые необходимо проводить регулярно. К последним можно отнести работы по восстановлению отмостки. В многоквартирном доме отмостка обычно представляет собой полоску бетона по периметру здания, которая, в первую очередь, служит для отвода воды, чтобы она не проникала под основание. Если отмостки не будет или она будет в непригодном состоянии, то основание здания начнет разрушаться под действием влаги. По этой причине важно защитить конструкцию от разрушения, вызванного силами морозного пучения, добиться того, чтобы она полноценно выполняла свою основную функцию.

Учитывая, что нормативы не обязывают застройщиков утеплять отмостку, они этого чаще всего и не делают.

В результате через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию очевидными становятся две важные проблемы.

  • Отмостка подвергается воздействию сил морозного пучения. Из-за циклов замораживания / оттаивания происходят подвижки, которые в конечном итоге приводят к появлению трещин и постепенному ее разрушению. Каждую весну такая отмостка будет требовать ремонта. Кроме того, разрушающему воздействию подвергаются и сами конструкции, в том числе и фундамент.
  • Вторая проблема — энергопотери. Коммуникации в многоквартирных домах чаще всего расположены в подвалах. Неутепленные трубы в подвальном помещении становятся источником пассивного отопления, при этом стены подвалов, как правило, не утеплены и через них происходят заметные теплопотери. Это увеличивает затраты на обогрев всего дома. Таким образом, избыточные теплопотери подвала отражаются в счетах жильцов.

Почему неутепленная отмостка со временем разрушается? В многоквартирных домах она испытывает колоссальную нагрузку от осадков. Вода в глинистых и суглинистых почвах не имеет возможности уйти, при наступлении морозов оставшаяся в грунте влага замерзает, после чего расширяется и давит в зоне промерзания на фундамент, поднимает и деформирует бетон.

Одним из самых эффективных решений этой проблемы является капитальная реконструкция отмостки с ее утеплением. С точки зрения финансов подобная инвестиция значительно выгоднее ежегодных локальных ремонтов. Кроме того, это дополнительное преимущество в вопросе снижения энергопотерь. Реальную экономию тепла от утепления отмостки нужно считать индивидуально, учитывая характеристики каждого здания. В этом смысле более ощутимого эффекта снижения теплопотерь можно добиться в сочетании с теплоизоляцией стен подвала.

Сам процесс устройства утепленной отмостки многоквартирного дома практически ничем не отличается от аналогичных работ в частном строительстве и имеет определенную последовательность.

Первоначально следует демонтировать полностью верхний бетонный слой, разбить его и вывезти.

Следующим этапом можно приступать к подготовке основания. Для этого необходимо сделать выемку грунта на ширину и глубину, соответствующие параметрам будущей отмостки.

отмостка1.jpg

Ширина, как правило, соотносится с глубиной промерзания в регионе. Предположим, в данной местности глубина промерзания равна 1,5 м, это означает, что отмостку мы можем делать по длине утеплителя XPS 1,2 м. Глубина отмостки обычно не превышает 20-40 сантиметров.

Но все же важно учитывать, что ширина и глубина отмостки — это расчетные показатели, которые зависят от целого ряда факторов: региона, температурных особенностей, влагонасыщенности грунтов, их состава, способности задерживать или пропускать влагу.

На третьем этапе следует уложить выравнивающую подушку из инертных материалов — песка или песка в сочетании с щебнем, в зависимости от расчета по конкретному проекту. Сыпучие материалы укладываются слоями толщиной около 10 см, каждый слой нужно пролить водой и протрамбовать виброплитой. На этой же стадии необходимо сформировать уклон будущей отмостки в диапазоне 2-5%.

После того как основание полностью готово, можно приступать к монтажу плит теплоизоляции. Для этих целей отлично подходит экструзионный пенополистирол XPS. Он прочный, не впитывает влагу, не меняет форму под нагрузкой, устойчив к агрессивным средам. При утеплении отмостки многоквартирного дома имеет смысл воспользоваться линейкой материалов, разработанных специально для профессионального использования в сегменте ПГС, например XPS ТЕХНОНИКОЛЬ CARBON PROF. Этот утеплитель толщиной 50 мм имеет показатель теплопроводности на уровне 0,032 Вт/(м•К) .

Для удобства монтажа и создания единого слоя теплоизоляции без мостиков холода плиты XPS имеют L-кромку, благодаря которой они плотно стыкуются.

Формирование бетонной части

отмостка2.jpg

Завершающим этапом является монтаж бетонного слоя стяжки на утеплитель. Перед заливкой на плиты XPS следует уложить полиэтиленовую пленку высокой плотности толщиной не менее 300 микрон с небольшим заходом на стену. Она послужит гидроизоляцией, предотвратит попадание бетонного молочка между стыками плит теплоизоляции, а также выполнит функцию демпфера между вертикальной частью цоколя и отмосткой. Затем укладывается армирующая сетка и заливается бетон. По периметру заливки следует предусмотреть деформационные швы.

На этом процесс реконструкции можно считать завершенным.

На самом деле вопрос утепления конструкций, соприкасающихся с грунтом, не сводится только к долговечности отмостки, а имеет куда более серьезное значение. По нашим расчетам, при качественном утеплении всех ограждающих конструкций пренебрежение утеплением фундаментов, полов по грунту и подвалов приводит к серьезным теплопотерям — до 10%.

Введение норм, обязывающих застройщиков утеплять эти части здания, в конечном счете отразится позитивно и на собственниках жилья, и на управляющих компаниях. Выгодоприобретателями данных мер в глобальном смысле становится плательщик — жилец дома, а также государство, ведь именно таким образом решается вопрос экономного расходования невозобновляемых энергоресурсов.

Ремонт отмостки многоквартирного дома

Вопрос, какие работы по ремонту общего имущества дома относятся к текущим, а какие к капитальным, постоянно возникает в спорах УО и органов ГЖН. Читайте о судебном деле, в котором ВС РФ объяснил, что ремонт отмостки дома выполняется за счёт ежемесячной платы за содержание жилого помещения.

Разрушенная отмостка становится причиной жалоб собственников в орган ГЖН

В орган Госжилнадзора Красноярского края обратился житель одного из многоквартирных домов г. Канска. Он пожаловался на бездействие управляющей организации, которая не ремонтирует отмостку дома. Надзорное ведомство провело внеплановую проверку деятельности управляющей домом организации и выдало ей предписание об устранении нарушений п. п. 4.1.6, 4.1.7 Правил № 170, пп. «а» п. 3 ПП РФ № 1110. Проверка показала, что по всему периметру дома в отмостке действительно есть просадка и образовались щели. Управляющая организация посчитала, что предписание незаконно возлагает на неё обязанности по ремонту отмостки, ведь выявленные недостатки устраняются в ходе капитального ремонта. Поскольку собственники формируют фонд капремонта на счёте регоператора, то именно он должен исполнить предписание. УО подала иск в суд, чтобы предписание органа ГЖН было признано недействительным, и обязанности по ремонту отмостки возложили на регоператора по капитальному ремонту. Дело дошло до ВС РФ. Рассмотрим подробно аргументы судов.

Отмостка относится к общему имуществу многоквартирного дома

Суд первой инстанции, рассмотрев доводы сторон, указал на то, что, согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управляющая домом организация должна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан в МКД и надлежащее содержание общего имущества собственников. В ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ указано, что при управлении многоквартирным домом УО несёт ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества. Отмостка МКД относится к общему имуществу, – это ни одна из сторон в суде не оспаривала. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Техническое обслуживание и текущий ремонт дома включают в себя мероприятия по его подготовке к сезонной эксплуатации (п. 2.6 Правил № 170): устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами); привести в технически исправное состояние территорию домовладений, обеспечить беспрепятственный отвод атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков. Согласно п. 4.1.1 Правил № 170, УО должна обеспечить исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий, устранять их повреждения по мере выявления. Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках, необходимо заделывать (п. 4.1.7 правил № 170). Также требование к УО содержать в исправном состоянии отмостку многоквартирного дома прописано в п.п. 4.10.2, 4.10.2.1 Правил № 170.

Работы по восстановлению отмостки относятся к текущему ремонту

Установив, что отмостка относится к общему имуществу многоквартирного дома, и Правила № 170 требуют от управляющей организации содержать её в исправном состоянии, суд первой инстанции перешёл к рассмотрению вопроса, является ли ремонт этого элемента МКД текущим. Текущий ремонт здания, как указал судья, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей элементов, оборудования и инженерных систем МКД. В приложении № 4 к Правилам № 170 приведён рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов. В п. 6 разд. «Б» приложения № 4 к Правилам № 170 указано, что к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период, относится ремонт просевших отмосток. В приложении № 7 к Правилам № 170 приведён перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД, куда включены устранение деформаций, восстановление повреждённых участков фундаментов и отмостки. Следовательно, ремонтные работы, которые орган Госжилнадзора потребовал выполнить управляющей организации, относятся именно к текущим и должны быть выполнены за счёт платы, которую УО ежемесячно собирает с собственников за содержание жилого помещения. Потребность дома в капремонте не освобождает УО от обязанности проводить текущий ремонт отмостки Управляющая организация представила в суд экспертное заключение о том, что общее имущество многоквартирного дома, в том числе отмостка, требуют именно капитального ремонта. Однако суд отметил, что орган ГЖН в оспариваемом предписании не требует от УО привести в порядок весь дом, только отмостку. И эти работы относятся именно к текущему ремонту. Выявление недостатков в общедомовом имуществе многоквартирного дома, для устранения которых требуется капремонт, не освобождает УО от текущего ремонта. При этом организация не лишена возможности вынести на ОСС вопрос о проведении капремонта или предпринять действия, направленные на недопущение ухудшения состояния дома. Эти текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться УО независимо от того, упоминаются ли они в таком договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Поскольку отмостка дома является частью общего имущества дома и работы по её восстановлению относятся к текущему ремонту, суд первой инстанции признал предписание органа ГЖН соответствующим закону.

Управляющая организация прошла апелляционную и кассационную инстанции, пытаясь доказать, что восстановление отмостки спорного многоквартирного дома – это капитальный ремонт, поскольку требуется восстановление более 20% от её общей площади. Но суды повторили позицию первой инстанции, оставив решение в силе. УО подала жалобу в Верховный суд РФ, но он отказался рассматривать дело, посчитав, что коллеги уже полностью и всесторонне разобрали дело и приняли верное решение. Дело № А33-28265/2018 ещё раз подтвердило сложившуюся позицию судов: Восстановление отмостки многоквартирного дома относится к текущему ремонту и выполняется за счёт средств, ежемесячно собираемых УО с собственников за содержание жилого помещения (дела № А26-11435/2015, № А56-43979/2017, № А76-3931/2012, № А43-8709/2011). Необходимость в проведении капремонта МКД не отменяет обязанность управляющей организации проводить текущие работы для надлежащего содержания общего имущества собственников. Например, такая позиция суда содержится в деле № А17-6634/2017. УО обязана проводить текущий ремонт даже в отсутствие отдельного решения ОСС по этому вопросу (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Подобные выводы также отражены в деле № А56-124564/2018, где ВС РФ также согласился с требованием органа Госжилнадзора к управляющей организации провести текущий ремонт отмостки многоквартирного дома. Управляющим организациям следует иметь в виду эту позицию суда, проводя осмотры общего имущества многоквартирных домов и составляя перечень работ и услуг по договору управления. Если в результате осмотра УО зафиксирует повреждения отмостки дома, то ей следует либо в кратчайшие сроки утвердить на ОСС смету на её капитальный ремонт, либо учесть расходы на текущий ремонт отмостки в размере платы за жилое помещение.

Содержание дома в надлежащем состоянии и ремонт общего имущества собственников – основная функция управляющих организаций. К такому имуществу относится и отмостка дома, разрушение которой приводит к большим энергопотерям. Читайте о том, почему УО важно качественно утеплить отмостку дома и как это сделать.

Отмостка служит для отвода воды от основания дома

В многоквартирном доме отмостка обычно представляет собой полоску бетона по периметру здания. Она, в первую очередь, служит для отвода воды и мешает ей проникать под основание дома.

Если в доме нет отмостки, или она находится в непригодном состоянии, то основание здания под действием влаги начнет разрушаться. Поэтому важно защитить конструкцию от разрушения и добиться, чтобы она полноценно выполняла свою основную функцию.

С одной стороны, нормативно-правовые акты, СНиП и ГОСТы регулируют нюансы устройства отмостки: ст. 25 № 384-ФЗ, СП 82.13330.2011, СНиП 3.04.01-87, СНиП III-10-75, ГОСТ 9128-97*, ГОСТ 7473-94. С другой, вопрос её теплоизоляции никак не регулируется в нормативно-правовых актах и нормах. Это означает, что застройщики в ущерб долговечности конструкции и энергоэффективности имеют полное право отказаться от утепления отмостки.

Ремонт отмостки многоквартирного дома

Состояние отмостки дома влияет на энергопотери дома

Поскольку нормативы не обязывают застройщиков утеплять отмостку, они этого чаще всего не делают. В результате через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию.

  1. Отмостка подвергается воздействию сил морозного пучения.

Вода в глинистых и суглинистых почвах не имеет возможности уйти. При наступлении морозов оставшаяся в грунте влага замерзает, после чего расширяется и давит в зоне промерзания на фундамент, поднимает и деформирует бетон.

Из-за циклов замораживания/оттаивания происходят подвижки, которые в конечном итоге приводят к появлению трещин и постепенному разрушению отмостки. Каждую весну она будет требовать ремонта. Кроме того, из-за проникновения влаги под основание дома разрушающему воздействию подвергаются и другие конструкции дома, в том числе фундамент.

  1. Возрастают энергопотери.

Коммуникации в многоквартирных домах чаще всего расположены в подвалах. Неутепленные трубы в подвальном помещении становятся источником пассивного отопления, при этом стены подвалов, как правило, не утеплены и через них происходят заметные теплопотери. Это увеличивает затраты на обогрев всего дома.

Ремонт отмостки многоквартирного дома

Утеплите отмостку в три этапа для снижения энергопотерь

В многоквартирных домах не утеплённая отмостка испытывает колоссальную нагрузку от осадков и постепенно разрушается. Одним из самых эффективных решений этой проблемы является капитальная реконструкция отмостки с её утеплением.

Подобные работы с финансовой точки зрения значительно выгоднее, чем ежегодный текущий ремонт, и снижают энергопотери, особенно, если проводить их в сочетании с теплоизоляцией стен подвала.

Сам процесс устройства утеплённой отмостки многоквартирного дома практически ничем не отличается от аналогичных работ в частном строительстве и имеет определённую последовательность действий:

  1. Подготовка.
  2. Утепление.
  3. Формирование бетонной части.

Рассмотрим каждый этап подробно.

Ремонт отмостки многоквартирного дома

Демонтируйте старую отмостку и подготовьте основание для новой

Первое, что следует сделать: полностью демонтировать верхний бетонный слой, разбить его и вывезти. Затем можно приступать к подготовке основания. Для этого делается выемка грунта на ширину и глубину, соответствующие параметрам будущей отмостки.

Важно учитывать, что ширина и глубина отмостки – это расчётные показатели, которые зависят от целого ряда факторов: региона, где находится многоквартирный дом, температурных особенностей, влагонасыщенности грунтов, их состава, способности задерживать или пропускать влагу.

Ширина отмостки, как правило, соотносится с глубиной промерзания почвы в регионе. Предположим, в местности глубина промерзания равна 1,5 м. Это означает, что отмостка делается по длине утеплителя XPS 1,2 м. Глубина отмостки обычно не превышает 20-40 сантиметров.

На третьем этапе подготовительных работ по утеплению отмостки укладывается выравнивающая подушка из инертных материалов – песка или песка в сочетании с щебнем. Сыпучие материалы укладываются слоями толщиной около 10 см, каждый слой проливается водой и трамбуется виброплитой. На этой же стадии необходимо сформировать уклон будущей отмостки в диапазоне 2-5%.

Уложите плиты теплоизоляции

Когда основание новой отмостки готово, можно приступать к монтажу плит теплоизоляции. Для этих целей отлично подходит экструзионный пенополистирол XPS. Он прочный, не впитывает влагу, не меняет форму под нагрузкой, устойчив к агрессивным средам.

При утеплении отмостки многоквартирного дома имеет смысл воспользоваться линейкой материалов, разработанных специально для профессионального использования в сегменте ПГС, например, XPS ТЕХНОНИКОЛЬ CARBON PROF. Этот утеплитель толщиной 50 мм имеет показатель теплопроводности на уровне 0,032 Вт/(м•К). Для удобства монтажа и создания единого слоя теплоизоляции без мостиков холода плиты XPS имеют L-кромку, благодаря которой они плотно стыкуются.

Сформируйте верхнюю бетонную плиту новой отмостки

Завершающий этап при работах по утеплению отмостки – монтаж бетонного слоя стяжки на утеплитель. Перед заливкой на плиты XPS следует уложить полиэтиленовую плёнку высокой плотности толщиной не менее 300 микрон с небольшим заходом на стену.

Плёнка послужит гидроизоляцией, предотвратит попадание бетонного молочка между стыками плит теплоизоляции, а также выполнит функцию демпфера между вертикальной частью цоколя и отмосткой. Затем укладывается армирующая сетка и заливается бетон. По периметру заливки следует предусмотреть деформационные швы.

Реконструкция отмостки позволит УО сэкономить

Вопрос утепления элементов дома, соприкасающихся с грунтом, не сводится только к их долговечности, а имеет куда более серьезное значение. Даже если качественно утеплить все ограждающие конструкции дома, отсутствие утепления фундаментов, полов по грунту и подвалов приведёт к серьёзным теплопотерям — до 10%.

Проведение реконструкции отмостки с утеплением в конечном счёте положительно отразится на самих управляющих организациях:

Место у подъезда: ваша придомовая территория может вам не принадлежать

Если границы прилегающего к многоквартирному дому участка не определены и он не поставлен на кадастровый учет, то его собственником является государство, а не жильцы. Тогда кто должен его содержать и платить за это? Как участком могут распорядиться? Как жильцам узнать, в чьем ведении он находится, и стать его собственниками?

Место у подъезда: ваша придомовая территория может вам не принадлежать

Если участок под домом не сформирован, то его собственником является государственное или муниципальное образование

Многим может показаться интуитивно понятным, какая именно территория прилегает к конкретному дому. Такому впечатлению зачастую способствуют особенности планировки городской застройки: если некоторые дома вынуждены «делить» между собой общее пространство или вообще не имеют явно выраженной «своей» территории, то участки земли, примыкающие к более обособленным домам, напротив, выглядят как выделенные исключительно для них. Расположенные на таком вроде бы несомненно относящемся именно к этому дому участке земли объекты (зоны прогулок и отдыха, детские и спортивные площадки и т.п.) воспринимаются как «принадлежащие» жителям дома. Но такое мнение далеко не всегда оказывается верным.

Закон действительно устанавливает 1 , что собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом. Но это правило не начинает действовать полноценно до соблюдения одного условия: участок под домом (и прилегающий к нему) должен быть сформирован, т.е. органы власти должны определить его точные границы (провести межевание), после чего поставить отграниченный объект на кадастровый учет.

Это условие сейчас не соблюдено в отношении земельных участков, прилегающих к большому количеству многоквартирных домов (а если говорить о Москве – то и к большинству домов): участки под ними не сформированы. Это означает, что по закону собственником таких участков является государственное или муниципальное образование. Тогда термин «придомовая территория» имеет крайне неопределенное или условное значение.

Права жильцов на несформированный участок, прилегающий к дому

Собственники помещений многоквартирного дома вправе инициировать процесс формирования земельного участка, на котором расположен их дом. Для этого им нужно принять на общем собрании решение о направлении в органы власти заявления о его формировании. Но итоговый размер и конфигурацию предоставленного участка спрогнозировать довольно сложно. Он точно будет включать «подошву» и отмостку дома. А вот прочая территория, сколь бы очевидно она ни воспринималась как придомовая, может, вопреки ожиданиям, не войти в сформированную площадь. Такое возможно по многим причинам, связанным с градостроительным и земельным зонированием территории данного города (поселения), имеющимися проектами застройки и т.п.

Пока земельный участок не сформирован, жильцы формально не являются его собственниками, но и не остаются вовсе бесправными. Государственные и муниципальные образования, считаясь собственниками таких участков, существенно ограничены в возможностях их использования и распоряжения ими. Они обязаны учитывать те права собственников помещений дома на примыкающую территорию, которые хоть и отсутствуют сейчас, но должны возникнуть в будущем 2 .

Читайте также  Как сделать вход в подвал из дома?

Так, орган власти не вправе передать, например для строительства или иных целей, часть того участка, который в дальнейшем должен быть сформирован и стать общим имуществом собственников помещений дома. Если он нарушит этот запрет, собственники смогут оспорить его решение в суде. Для этого им потребуется доказать, что если бы участок уже был сформирован по должным правилам, то он включал бы в себя и часть, незаконно отданную другому лицу (но следует отметить, что такая задача может оказаться крайне сложной).

Кроме того, в некоторых регионах России собственники помещений дома вправе оградить прилегающую к нему территорию от въезда «посторонних» автомобилей (но не прохода пешеходов!) вне зависимости от того, сформирован земельный участок или нет. Например, таким правом обладают собственники помещений в Москве ‒ оно может быть реализовано в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве» (в контексте этого акта «придомовую территорию» следует понимать крайне условно). Для установки ограждения (шлагбаума, ворот и т.п.) собственникам помещений необходимо принять соответствующее решение на общем собрании и получить одобрение совета депутатов муниципального образования.

Обязанность по содержанию придомовых территорий

По общему правилу, содержать свое имущество и уплачивать налоги за него обязан собственник. Существенных исключений из этого правила нет: если участок, прилегающий к многоквартирному дому, не сформирован и считается принадлежащим государственному или муниципальному образованию – его содержат за счет бюджетных средств; если же он считается общим имуществом собственников помещений дома – источником средств на его содержание являются их платежи. То есть пока органы власти бездействуют и не формируют прилегающий к дому земельный участок, собственники помещений экономят на тратах, связанных с его содержанием, например на уборке, ремонте дорог, элементов благоустройства и проч.

Вместе с тем большинство домов сейчас находится в управлении «традиционных» управляющих компаний – по существу, государственных или муниципальных. Независимо от того, кто считается собственником придомового участка, – как правило, его содержит та же управляющая компания. Отличаются только правовые и экономические основания, по которым УК тратит средства на содержание участка: если земля государственная, компания получает за это плату из государственного или муниципального бюджета; если земля передана собственникам, на эти нужды должны использоваться деньги, уплаченные владельцами помещений в качестве жилищно-коммунальных платежей. Однако в силу некоторых причин, связанных с социальной политикой государства, размер платы, вносимой жителями за жилищные услуги, зачастую не зависит от формы собственности на прилегающую к дому землю: обладатели «своей» доли у дома платят столько же, сколько и жители, ожидающие ее выделения.

При существующем разнообразии оснований, по которым разные организации могут оказаться обязанными содержать прилегающую к дому территорию, одним из немногочисленных способов выявить ответственное за нее лицо может оказаться обращение к местному органу власти. Он должен быть осведомлен: если в его ведении находится участок – кому он поручил его содержание; если нет – какая организация управляет домом и обязана содержать землю, ставшую общим имуществом собственников помещений.

Кардинально иной может быть ситуация у владельцев квартир в домах, которыми управляют частные компании, товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы. Эти управляющие организации вынуждены планировать свои сметы ‒ а значит, и размер взносов с каждого метра помещения в доме – таким образом, чтобы обеспечить содержание не только здания, но и участка около него. Владельцы квартир в таких домах могут прочувствовать ощутимость трат на содержание собственной придомовой территории. Впрочем, в подобном случае больший размер платежей должен компенсироваться возможностью более действенного контроля за содержанием территории и эффективными механизмами воздействия на свою управляющую организацию.

(Можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания – читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Как жильцам отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в статье «Управляющая компания vs жильцы».)

1 Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

2 Пункты 66–68 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г.

Виды и назначение отмостки вокруг дома

При строительстве собственного дома важно не упустить мельчайшие детали, которые могут повлиять на безопасность эксплуатации и долговечность сооружения. Не специалисту какой-то элемент может показаться незначительным, но при более внимательном изучении вопроса, без него здание принесет множество проблем при эксплуатации. Одним из таких незаметных защитников строения является отмостка вокруг дома.

Что такое отмостка

Отмостка дома — широкая полоса по его периметру. Конструкция должна быть изготовлена из прочных материалов, которые способны выдержать нагрузку от веса человека и не разрушаться при воздействии неблагоприятных атмосферных явлений. Конструкция отмостки достаточно проста, с ее устройством можно справиться самостоятельно.

Понятие отмостки

Для чего нужна отмостка

Этот элемент строения выполняет несколько функций, но изначально предназначался только для одной — самой главной. Отмостка вокруг дома нужна для того, чтобы решать следующие задачи:

Функции выполнения отмостки

  1. Создание архитектурного облика здания. Конструкция придает фасаду завершенность, а при использовании декоративных материалов, может стать его украшением.
  2. Устройство пешеходной зоны вокруг жилого или административного дома. Конструкция возводится из прочных материалов, которые устойчивы к нагрузке и внешним воздействиям. Ходить вокруг дома по земле может быть неудобно, поскольку в осенний или весенний период почва сильно насыщается водой и появляется слякоть. В это время отмостка — незаменимый элемент. Дорожка позволяет передвигаться по периметру дома без серьезных неудобств. При этом важно соблюдать осторожность при хождении по отмостке в зимний период, когда с крыши может падать снег или лед.
  3. Гидроизоляция фундамента. Это основное назначение отмостки. Для конструкций опоры здания предусматривают несколько степеней защиты от различных видов влаги. От грунтовой воды фундаменты защищены вертикальной гидроизоляцией и системой дренажа. Чтобы уменьшить нагрузку на эти типы гидроизоляции, предотвращают попадание в землю в непосредственной близости от здания дождевой и талой воды. Именно эту функцию берет на себя отмостка.
  4. Утепление фундамента. Если опорные конструкции дома закладываются выше глубины промерзания, для предотвращения сил морозного пучения необходимо выполнить утепление. Теплая конструкция защищает почву от промерзания.

Исходя из вышесказанного на вопрос, зачем нужна отмостка, можно ответить: для гидроизоляции. Но это не мешает ей выполнять дополнительные функции. Если без дорожки вокруг дома можно обойтись, а незавершенность фасада не вызовет разрушения, то недостаточная гидроизоляция фундамента приведет к плачевным последствиям, к которым можно отнести:

  • подтопление подвалов, цоколей и технических подполий;
  • образование плесени, грибка и гниения, которые приводят не только к повреждению несущих конструкций, но и могут вызвать различные опасные заболевания у человека (хуже всего нарушение микроклимата помещений переносят дети, пожилые люди и те, у кого есть проблемы со здоровьем);
  • нарушение внутренней отделки помещений, расположенных в цоколе, дополнительные затраты на проведение ремонта (если не устранить проблему гидроизоляции, ремонт станет систематическим мероприятием);
  • вода приводит к разрушению опор дома, снижается их несущая способность, повышается вероятность возникновения трещин, усадок и деформаций;
  • если грунтовые воды имеют агрессивные вещества в своем составе, опасность для фундамента увеличивается в несколько раз.

Отсюда можно сделать вывод: проще потратить небольшие средства при строительстве, чем потом устранять проблему.

Кроме того, монтаж не потребует высоких трудовых затрат и может быть выполнен самостоятельно.

Нормативные требования

Перед устройством важно ознакомиться с нормативной документацией по вопросу. Чтобы эффективно выполнять функцию конструкция должна соответствовать по двум параметрам:

  • ширина;
  • уклон.

К требованиям, которым должна удовлетворять отмостка вокруг дома можно отнести:

  1. Изготавливают из материалов, не пропускающих воду.
  2. Если грунты на участке обладают хорошими прочностными характеристиками, то ширина отмостки вокруг здания принимается больше вылета карниза на 20 см. Это необходимо для того, чтобы вода, капающая с крыши, падала на дорожку и отводилась за границы пятна застройки. Минимальная рекомендуемая ширина в этом случае — 80 см.
  3. Если на участке залегают непрочные грунты, обладающие высокой подвижностью и склонные к просадкам, минимальную ширину принимают 90-100 мм.
  4. Уклон отмостки определяется в зависимости от материала для ее изготовления. Отмостка фундамента, выполненная из штучных материалов, таких как кирпич, гравий, булыжник, должна иметь уклон не менее 5%. Если конструкция залита из бетона или асфальтобетона, такое решение нуждается в меньшем уклоне, оптимальная величина которого находится в пределах 3-5%.
  5. Расстояние от отмостки до стены дома — 20 мм. Это деформационный шов. Он необходим из-за следующего явления: во время эксплуатации фундаменты немного проседают. При этом массивное здание и легкие его выступающие части дают разную усадку. Такой же шов, например, нужен при строительстве крылец дома и входных групп. Если его не предусмотреть, часть отмостки, которая расположена ближе к дому, просядет с ним, а удаленная будет оседать медленнее. Это приведет к нарушению уклона (по сути элемент перестанет выполнять свою функцию) и к появлению усадочных трещин (снижение гидроизоляционной способности и нарушение первого требования в представленном списке).

Уклон в процентах — это соотношение высоты к ширине. Например, уклон в 5% означает, что на каждый метр ширины конструкции должны приходиться 5 см по высоте. При этом уклон обеспечивается в направлении от здания, то есть самая высокая точка должна располагаться у стены дома, а самая низкая, на расстоянии от него.

Устройство конструкции с необходимой шириной и уклоном поверхности

Если планируется возведение столбчатых или свайных фундаментов на участке с прочными грунтами, можно пренебречь устройством отмостки. При этом важно уделить внимание водосточной системе. Здесь может быть два варианта:

  • внутренний водоотвод;
  • наружный организованный водосток с дренажными трубами, которые отводят воду в дождевую канализацию или за пятно дома;
  • наружный неорганизованный водоотвод.

В последнем случае обязательно потребуется уложить водонепроницаемое покрытие в местах, где вода стекает на землю. В первых двух случая дополнительных мероприятий не требуется.

Виды отмостки и конструкция

Правильная конструкция отмостки может быть выполнена из множества материалов. При использовании каждого типа важно соблюдать порядок слоев и технологию.

Виды отмостки

Основные виды отмосток:

  • глина;
  • булыжник;
  • керамический кирпич;
  • бетон;
  • асфальт;
  • тротуарная плитка;
  • ПВП мембраны.

Далее о каждом подробно с учетом особенностей и конструкции.

Глиняная конструкция

Глина — проверенный материал, который используется строителями даже не сотни, а тысячи лет. Среди строителей распространен термин «глиняный замок». К преимуществам такого материала можно отнести:

  • низкая стоимость — материалы для производства работ можно не покупать, а найти самостоятельно (если на участке строительства хорошая глина, сырье можно найти в котловане, который отрывают при строительстве фундаментов, это позволит снизить затраты не только на покупку, но и на транспортировку);
  • высокая степень защиты;
  • простота устройства.

Конструкция отмостки выглядит следующим образом (все слои представлены снизу вверх):

  • уплотненный грунт основания;
  • дренирующий и выравнивающий слой (щебень, гравий или крупный песок), уложенный с послойным уплотнением, толщина 30-50 см;
  • слой глины толщиной 100-150 мм;
  • для укрепления в глину утапливают камни;
  • верхний декоративный слой (галька, камни).

Между отмосткой и фундаментом требуется уложить гидроизоляционный слой. Верхнее покрытие из гальки или камней даст не только декоративный эффект, но и не позволит глине размыться во время межсезонья. Это обеспечит чистоту вокруг дома и возможность использования отмостки в качестве тротуара.

Изготовление из штучных материалов

К этой категории можно отнести кирпич, тротуарную плитку, булыжник. Готовая конструкция получается достаточно надежной в пален гидроизоляции. При этом внешний вид позволяет украсить фасад здания и выполнить достаточно необычные архитектурные решения. По такой дорожке будет удобно ходить в любое время года.

Коснтрукция из тротуарной плитки

Для увеличения надежности по утрамбованному слою грунта предусматривают глиняный замок, который задерживает влагу, даже если она проходит сквозь материал.

К дополнительным преимуществам таких материалов можно отнести то, что если требуется получить доступ к ливневой канализации и дренажу, покрытие отмостки легко разбирается. После осмотра или ремонта инженерных коммуникаций детали просто устанавливают на их старое место.

Бетонная и асфальтовая

Такую конструкцию мог видеть каждый. Бетон и асфальт — самые распространенные материалы при строительстве многоквартирных домов, административных и общественных зданий. Себестоимость элемента достаточно низкая, работу способен выполнить даже непрофессионал, ознакомившись с технологией.

Конструкция из бетона

Но существует несколько недостатков из-за которых для собственного жилья лучше выбрать другой материал:

  • непрезентабельный внешний вид и отсутствие выбора по фактуре или цвету;
  • вероятность появления трещин со временем;
  • необходимость выжидать время после заливки бетона на набор им прочности (при нормальных условиях процесс займет 4 недели, если температура в период застывания опускается ниже +20 градусов Цельсия расчетное время увеличивается);
  • необходимость изготовления опалубки, в которую будут заливать смесь (дополнительные расходы на покупку досок и увеличение трудоемкости из-за подготовительных работ).

Но этот тип конструкции крайне привлекателен по цене, поэтому не сдает своих позиций в массовом строительстве. Обеспечивает необходимую гидроизоляцию при соблюдении технологии заливки.

ПВП мембраны

Конструкция с профилированной ПВП мембраной

Современный тип гидроизоляционного покрытия. Технология его укладки отличается от остальных вариантов.

Если все представленные ранее способы выполнение гидроизоляционной полосы по периметру строения выполнялись из прочных материалов и могли служить тротуаром, то ПВП мембраны используют только для отвода влаги.

Материал укладывается не на поверхность, а в слое песка по уплотненному грунту. Весь пирог элемента расположен под землей, а сверху сделана обратная засыпка и высажен газон. Этот вид можно смело назвать невидимым помощником фундамента.

К минусам способа можно отнести отсутствие тротуара вокруг дома и достаточно высокую стоимость материала. Подойдет, если требуется обеспечить высокую степень гидроизоляции, но нет необходимости в обеспечении прохода по периметру строения, поскольку газон в этом случае доходит до самых стен дома.

Можно ли ходить по отмостке многоквартирного дома?

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда зарегистрированы в Минюсте и обязательны для исполнения, как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности жилого дома, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка многоквартирного жилого дома земельный участок, находящийся в общей долевой собственности.

В состав придомовой территории входят следующие элементы: участки земли под жилым домом, отмостка, все тротуары и проезды, а также социально важные составляющие данной территории, к которым можно отнести озелененные территории, автостоянки, площадки хозяйственного предназначения, игровые площадки и т.д.

В свою очередь, границы таких территорий определяются на местном уровне правилами благоустройства, а все управляющие компании и ТСЖ обязаны выполнять предписания данного документа.

Правило внешнего благоустройства и соблюдения чистоты и порядка в городе Азнакаево, утвержденное решением Азнакаевского городского Совета Республики Татарстан от 19.05.2006 года №28-6 в редакции от 23.08.2013 года №99-30 гласит:

2.2.3. Уборка улиц, площадей, тротуаров, тротуарных газонов и приствольных кругов, дворов, скверов с прилегающими к ним территориями, рынка, свободных земельных участков производится промышленными предприятиями, организациями, учреждениями, домовладельцами, арендаторами и застройщиками, в ведении которых они находятся.

2.2.4. Предприятия, учреждения и организации, а также индивидуальные владельцы жилых домов не должны допускать загрязнения прилегающей территории в длину — в пределах границ их участка, в ширину — до середины улицы, площади, переулка, проезда, а при односторонней застройке — в пределах, устанавливаемых Исполнительными комитетами.

2.2.4.1. Границу прилегающих территорий определить:

— на улицах с двухсторонней застройкой по длине занимаемого участка, по ширине — до оси проезжей части улицы;

— на улицах с односторонней застройкой по длине занимаемого участка, а по ширине — на всю ширину улицы, включая противоположный тротуар и 10 метров за тротуаром;

— на дорогах, подходах и подъездных путях к промышленным организациям, а также к жилым микрорайонам, карьерам, гаражам, складам и земельным участкам — по всей длине дороги, включая 10-метровую зеленую зону;

— на строительных площадках — территория не менее 15 метров от ограждения стройки по всему периметру;

— для некапитальных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения — в радиусе не менее 10 метров;

— к домам индивидуальной жилой застройки территорий по всей ширине лицевой стороны домовладения до проезжей части, но не более 5 метров.

2.2.5. Утвердить ответственными за содержание в чистоте объектов и соблюдение санитарного порядка:

а) на участке многоквартирных домов, прилегающих к ним тротуаров и газонов — товарищества собственников жилья, управляющие компании города Азнакаево.

б) на участках предприятий, учреждений, организаций — руководителей предприятий, учреждений, организаций, учебных заведений;

в) на территории домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности — владельцев домов;

г) на улицах, площадях, на территории скверов, газонов и других зеленых зон — руководителей учреждений, в ведении которых находятся зеленые зоны города Азнакаево;

ж) на территориях, отведенных под застройку — руководители предприятий, организаций, граждане, которым отведены эти земельные участки;

з) на территориях, прилегающих к павильонам, киоскам, ларькам на расстоянии не менее 5 метров — руководителей предприятий торговли и общепита независимо от форм собственности;

л) ответственность за удаление отходов, санитарное содержание площадок, мусоросборников и прилегающих к ним участков — товарищества собственников жилья, управляющие компании города Азнакаево;

м) за содержание урн для мусора несут ответственность организации, предприятия и учреждения, осуществляющие уборку;

н) контроль за санитарным состоянием территории города обеспечивает руководитель Исполнительного комитета города Азнакаево.

В соответствии со ст. 138, 161 Жилищного кодекса РФ управляющие организации ТСЖ обязаны обеспечить выполнение требований действующего законодательства и устава товарищества. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и представлять законные интересы собственников помещений многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Согласно главы 2 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Гигиенические требования к содержанию территорий населенных пунктов» и Правил норм технической эксплуатации жилищного фонда — у борка придомовой территории включает в себя ежедневное подметание отмостки по периметру жилого дома, мусорной стоянки, проходы к подъездам, внутриквартальная зеленая зона, уборка подвального и чердачного помещения, своевременная уборка снега и сколка льда в проходах в подъезды, хозяйственные площадки в местах установки контейнеров для сбора бытовых отходов, обработка их песком или смесью песка с солью, сгребание и откидывание снега (в зимний период),
очистка от снега кровли, козырьков, а также скол сосулек (в зимний период), уборка всей территории объекта (в т.ч. газонов и клумб) от мусора и листьев, стрижка травы и декоративных кустарников на газонах объекта вручную или с помощью машин и приспособлений (в летний период), очистка и санитарная обработка урн, наблюдение за исправностью и сохранностью всего наружного оборудования, имущества (ограждений, лестниц, карнизов, водосточных труб, урн, вывесок, указателей и т.д.), за сохранностью зеленых насаждений и их ограждений.

Собственники заключили договор на уборку придомовой территории с управляющими организациями ТСЖ следовательно, управляющие организации обязаны производить уборку придомовой территории согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 от 27.09.2003 года.

В тоже время, согласно статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector