Что такое девелопмент в строительстве?

Что такое девелопмент в строительстве?

Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

  • Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
  • Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
  • Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
  • Созданием проекта.
  • Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
  • Контролем процесса строительства.
  • Поиском покупателей или арендаторов.
  • Управлением объектом.

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

  • Fee development (фии девелопмент).
  • Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип кампании тоже важен

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли - отдельная категория предприятий на строительном рынке

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они - тоже важно

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Что такое девелопмент в строительстве?

Само слово девелопмент — development n в его первичном значении переводится как развитие (Общая лексика. Мюллер (EN-RU), Ахманова (EN-RU)).

Девелопмент означает развитие недвижимости — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:

Девелопер — это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

Экспертная оценка недвижимости, квартир, домов, земли, бизнеса в Киеве и Украине

Девелопмент — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе, девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения — в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Такой девелопмент называется реновация.

Девелопмент — это процесс реализации проекта. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и/или руководят данным процессом.

В мире уже давно признано, что управление проектами — особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по средней величине оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. В прошлом году приняты стандарты управления проектами ANSI, разработан проект стандартов управления проектами ISO 10006.

Проект — это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальных» означает, что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

В строительстве Проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта. Хотя, нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение/здание и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего «проект» может быть продан, в результате чего “девелопмент” не состоится.

Управление проектами — это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Девелопмент

Девелопмент (также девелопмент недвижимости; от англ.  real estate development «совершенствование, рост недвижимости») — это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. [1] В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным) и краткий вариант — девелопмент, имеющий то же значение.

Девелопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов. [2] Девелопер обычно сопровождает процесс создания здания на всех этапах. Он организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица — девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Содержание

Понятие «застройщик»

В России широко используется понятие застройщик, которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени соответствует понятию девелопер, однако является более широким. Под девелопером обычно понимают инвестора, который осуществляет инвестиции в строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).

Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (последняя действующая редакция от 17.06.2010 г.) указывает: [источник не указан 26 дней]

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Статья 3 214-ФЗ «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости»:

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Заказчик — это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению строительства. При этом заказчик не является обязательной фигурой в процессе строительства, так как застройщик может вступать в отношения с подрядчиками напрямую, без посредника-заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик также может обходиться и без заказчика, и без подрядчиков, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. [3] [4]

Этапы и виды девелопмента

  1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта
  2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта
  3. Проектирование и оценка проекта
  4. Заключение контрактов и строительство
  5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами. [2]

Существует три вида девелопмента:

  • Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.
  • Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. [5][6]
  • BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

  • Девелопмент жилой недвижимости
  • Девелопмент коммерческой недвижимости
  • Девелопмент загородной недвижимости
  • Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).

Что такое девелопмент?

Что такое девелопмент?

Понятие «девелопмент» пополнило ряды заимствованных западных терминов в шальные 90-е. В то время значение этого слова понимал узкий круг лиц.

В широком понимании девелопмент означает разработку и строительство объектов недвижимости на всех этапах. Девелоперы занимаются развитием нежилых участков, сооружают на них объекты.

Но почему необходимо усложнять и называть обычное строительство необычным словом. Может, не все так просто?

Девелопмент — что это такое, что включает в себя это понятие, как определяется в строительстве, каковы перспективы его развития в России, читайте в этой статье.

Девелопмент простыми словами

Девелопмент в переводе с английского означает развитие. Слово «developer» является производным от глагола «to develop» (развивать).

Девелопмент представляет собой систему управления инвестиционными, строительными и инженерными проектами, воплощение которых приводит к качественным изменениям территории, объектов, сооружений.

Девелопмент подразумевает разработку эффективного проекта с учетом получения в инстанциях необходимых разрешений на его реализацию.

Проект реализуется с привлечением инвестиций и кредитных средств, отбором подрядчиков, финансированием и контролем над их деятельностью. Объект строится и передается в эксплуатацию.

Говоря простыми словами, девелопер — это застройщик.

Особенности девелопмента как бизнеса

Особенности девелопмента как бизнеса

Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь.

Непроверенная статья в документе, непроведенное исследование почвы могут привести к серьезным последствиям. Девелоперы несут ответственность за любую ошибку, даже если они к ней не причастны.

Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой получается в результате преобразования материальных процессов.

Все эти рабочие моменты выражаются в инвестиционном развитии объектов недвижимости и включают следующие этапы:

  • подбор команды участников проекта;
  • изучение рынка;
  • проектирование;
  • маркетинг;
  • строительный процесс;
  • финансирование;
  • бухгалтерский учет;
  • управление объектом недвижимости.

Эта сфера деятельности требует крупных финансовых вложений и длительного цикла. Впоследствии реализованные проекты могут способствовать регулярному потоку денежных средств. Поэтому девелопмент — это еще и разновидность инвестиционных проектов.

Что такое девелопмент в строительстве

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной сфере термином «девелопмент» обозначается деятельность по созданию, реконструкции или изменению объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости. Этим видом бизнеса занимаются именно компании.

Предпринимателей в этой отрасли называют девелоперами. Как правило, это инвесторы, которые финансируют объекты недвижимости с расчетом получения прибыли от продажи.

Фактически девелопмент в строительстве — это управление объектом, менеджмент. В современном мире этот бизнес считается одним из самых прибыльных. В России он также развивается и приобретает перспективность.

Девелопмент в России

Развитие и реконструкция зданий и сооружений происходило еще во времена СССР. Явление было, а инвесторов и девелоперов не было. Застройщик должен был и строить, и восстанавливать, и заниматься поиском средств.

Все эти функции сохранились, но называться стали по-другому. Но не только это изменилось. Расширился спектр услуг, улучшился сервис. Средства массовой информации стали больше писать о девелоперских компаниях.

В 2021 году в регионах уже работают федеральные и местные девелоперские компании, которые сотрудничают с разными застройщиками. У многих федеральных компаний имеются офисы в Москве, откуда происходит управление.

У местных компаний столичных офисов нет. Руководство происходит в самом регионе.

Чем занимаются девелоперские компании

Чем занимаются девелоперские компании

Услуги в этой сфере деятельности оказывают компании, которые реализуют строительные проекты. Проектами принято считать развитие, строительство или реконструкцию объекта.

Девелоперская компания производит полный цикл работ — от анализа идеи до сдачи готового объекта заказчику. Компании не только строят, но и реконструируют, производят ремонт (называется реновацией), но все делается только для того, чтобы увеличить стоимость.

Цены за услуги компании могут достигать 10 % от стоимости всего объекта. Все нюансы обозначаются в договоре: сроки, стоимость, перечень и объем работ.

Этапы девелопмента

Рабочий процесс над проектом включает в себя несколько этапов:

  • создание идеи и анализ проекта;
  • поиск территории;
  • разработка проекта;
  • оценка стоимости;
  • поиски исполнителя;
  • подписание договора;
  • реализация объекта.

Разновидности девелопмента

Разновидности девелопмента

С учетом вида недвижимости строительный девелопмент разделяется на следующие разновидности:

  • жилищное строительство;
  • реализация коммерческих проектов;
  • сооружение загородных домов;
  • работа на земельных участках.

Для реализации жилых и коммерческих проектов пошагово разрабатывается каждый этап в сфере конкретного вида строительства. Когда объект готов, он передается заказчику.

Девелопмент земли и земельных участков подразумевает разделение крупных объектов на более мелкие. Все этапы реализуются с учетом юридических и технических вопросов. Работы организуются под требования клиентов. В договоре фиксируются все детали: объем строительных работ, въезд и выезд на магистрали и т.д.

К коммерческому классу относятся гостиничный, офисный, складской, торговый и промышленный виды.

Классификация по управлению финансами

С учетом финансирования девелопмент разделяется на 2 вида:

  1. Fee development;
  2. Speculative.

При fee development исполнитель не имеет финансовой ответственности, а за выполнение получает денежное вознаграждение. Чаще всего такие объекты строятся в формате «под ключ».

Исполнителей подбирают на тендерной основе. Так заказчик находит застройщика, который подходит ему по параметрам качества и цены.

Speculative подразделяется еще на 2 категории:

    Классификация по управлению финансами

Классы недвижимости

Классификация девелопмента в недвижимости происходит по следующим показателям:

  • цель владения — инвестиции, бизнес, проживание;
  • уровень готовности — незавершенное строительство, необходимость в реконструкции, капремонте;
  • воспроизводимость в натуральной форме — дома и насаждения.
Читайте также  Чем отличается стяжка от наливного пола?

На профессиональном языке девелоперов недвижимость разделяется на следующие виды:

  • эконом;
  • элит;
  • бизнес-класс.

Эконом

Это наиболее популярный вид жилого девелопмента, характерными чертами которого являются:

    Эконом

Даже если объект относится к эконом-классу, это не значит, что оно построено некачественно. Эконом жилье соответствует принятым в стране нормам и стандартам. Оно комфортное и надежное.

К этому типу относятся объекты с наилучшими качествами. Элитность определяется по совокупности характеристик, основные из которых — это:

  • расположение в уникальном месте;
  • оригинальная внешняя конструкция;
  • применение новейших технологий;
  • выдержаны высокие стандарты;
  • предусмотрены коммуникации в полном объеме — дороги, социальные объекты.

Рынок девелопмента находится в нашей стране в стадии формирования. Поэтому специалисты в этой сфере грешат склонностью к преувеличению реальных характеристик проекта. Часто риелторы выдают объекты эконом-класса за элитные и необоснованно завышают их стоимость.

Объектами элитного жилья считаются пентхаусы. Это апартаменты в верхней части здания, со вторым этажом на крыше и подведением всех коммуникаций.

Класс элит включает еще и подклассы:

  • премиум;
  • комфорт;
  • эксклюзив.

Бизнес

Бизнес

В эту категорию включены объекты недвижимости из нежилого фонда, эксплуатация которых приносит прибыль. Это:

  • склады;
  • офисы;
  • предприятия;
  • магазины.

К бизнес-классу могут относиться также земельные участки, если доход связан с арендой и продажей.

Заключение

С появление девелопмента строительство радикально не изменило свое значение, но принципы формирования пространств и требования к ним возросли. В реализации девелоперских проектов продолжают активное участие зарубежные проектировщики и специалисты.

В связи с расширением границ рынка роль девелоперов стремительно растет. Большое значение приобретает комплексная реконструкция объектов — редевелопмент.

Девелопмент может иметь региональное и национальное значение. Территориальный аспект связан не только с наполнением объекта, но и развитием инфраструктуры.

Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.

Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости.

Девелопмент

Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией (что это такое?) старых.

Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) — получение прибыли.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

    Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды (что это?).

БТС-девелопмент

Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином.

То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.

То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Процесс девелопмента на примере

С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

Информация приведена для примера и сильно упрощена.

Анализ местности и потенциальных клиентов

Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.

Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.

Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

  1. Строители
    На начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
  2. Экономисты
    Экономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
  3. Дизайнеры
    Тут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

    Не выдают деньги на руки
    Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.

Не создают единый финансовый аппарат

Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

Базовое

Под базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

Обычно двух видов:

  1. Аренда
    Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
  2. Покупка
    Чаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

Эксплуатация и управление

Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

Подведём итоги

Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

  1. Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
  2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник.
  3. Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
  4. В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
  5. Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

Эта статья относится к рубрикам:

Комментарии и отзывы (2)

Да на стройке в любом случае можно нагреть руки, к примеру, купили тысячу мешков цемента, а понадобилось восемьсот мешков, остальные сбыли на строительном рынке, тоже самое с арматурой, бетонными плитами, кирпичом. Иными словами в чистую деньги украсть не получится, получится украсть строительные материалы, чтобы превратить их в деньги.

Не знаю, сколько же нужно денег, чтобы построить торговый центр, так мало построить, нужно ведь ещё и арендаторов найти, ну или продать новому собственнику.

Девелопмент нового уровня: как будет выглядеть экосистема застройщика

Модное сейчас слово «экосистема» изначально пришло к нам из биологии и обозначало систему локальных сообществ живых организмов, которые взаимодействуют, обмениваются веществами и энергией в определенной биосреде.

Современный тренд на создание экосистем в бизнесе, который задали IT-гиганты, возник в середине 2010-х годов. Сегодня экосистемы развивают не только представители IT-индустрии. Среди новых игроков — международные автомобильные концерны, в планах которых предоставлять своим клиентам услуги каршеринга, парковки, вызова такси, зарядки для электромобилей и др.

Жилищное строительство и сфера купли-продажи недвижимости также обладают хорошим потенциалом для развития по пути экосистем. Высокая конкуренция на рынке девелопмента и борьба за покупателя уже заставляют застройщиков расширять ассортимент услуг и брать на себя ранее непривычные функции. Успешный девелопер будущего — высокотехнологичная экосистема, которая включает в себя три ключевых направления:

  • цифровизацию всех процессов — от проектирования и строительства до продаж;
  • разработку принципиально нового продукта и создание действительно комфортной среды проживания;
  • постобслуживание с широким набором дополнительных сервисов и услуг.

А теперь обо всем по порядку. Уже сегодня многие процессы в строительной отрасли и на рынке недвижимости переходят в цифровой формат. Так, в 2020 году правительство поставило задачу перейти к использованию технологии информационного моделирования (BIM) при проектировании и строительстве. Для бюджетных строек работа в BIM станет обязательной уже с января 2022 года.

Пандемия коронавируса заставила застройщиков предложить новый актуальный клиентский сервис — покупку квартиры онлайн. Сейчас для такой сделки по-прежнему требуется личное присутствие клиента для подписания кредитного договора в банке, получения электронной подписи и оформления документов у нотариуса. В будущем, по мере развития биометрической технологии аутентификации пользователей, эти процессы, возможно, также получится перевести в онлайн. Развитие сервиса дистанционных сделок останется все же дополнительной опцией, которой будут пользоваться клиенты, ранее посетившие офис продаж и оценившие атмосферу жилого комплекса лично.

Для внедрения BIM-технологий и совершенствования сервиса удаленных продаж застройщикам понадобятся эффективные IT-платформы. Не исключено, что многие компании пойдут по пути создания и дальнейшего развития собственных IT-продуктов, способных обеспечить полноценный контроль и прямое управление всеми процессами.

Желание покупателей экономить время и высокие требования к качеству строительства и инфраструктуре заставляют девелоперов разрабатывать уникальные продукты и инновационные концепции. Одного ремонта от застройщика теперь недостаточно, покупатели демонстрируют спрос на системы умного дома и умной квартиры, которые позволяют с минимальными временными потерями управлять всеми доступами, бытовыми приборами, счетчиками в приложении на смартфоне и получать допуслуги.

Помимо стандартной отделки, застройщики начали предлагать квартиры с меблировкой. Так, на пути построения собственной экосистемы крупнейший застройщик жилья в России уже приступил к производству мебели под собственным брендом.

В теории девелоперы, которые взаимодействуют с широкой аудиторией потребителей, могут запустить различные линейки собственных производств. Но даже если этого не случится, в скором будущем крупные застройщики превратятся в клиентов номер один для разработчиков приложений «умный дом», производителей мебели и поставщиков бытовой техники. Это приведет к изменению структуры рынка и будет мотивировать разработчиков и производителей интегрироваться в экосистему застройщика.

Спрос на комфортную среду и максимальный набор услуг в пределах жилого комплекса заставляют застройщиков создавать мультиформатные пространства, где расположены фитнес-студии, семейные центры, коворкинги, фудмоллы, кафе, рестораны, прачечные, площадки для занятий спортом на свежем воздухе и другие объекты инфраструктуры. Такие задачи меняют подход к реализации коммерческих площадей — теперь многие девелоперы не продают их, как раньше, а оставляют в собственном управлении, чтобы гарантировать высокое качество услуг и разнообразие объектов. Управление этими объектами также заслуживает отдельного внимания и требует интеграции в общую систему координат.

И наконец, важнейшим аспектом для покупателей жилья остается последующая эксплуатация здания и сервис, который обеспечивает соответствующий уровень комфорта проживания. Сегодня все чаще застройщики стремятся предоставить человеку все необходимые для жизни услуги. В идеале в будущем жители смогут, не выходя за пределы своего комплекса, заказывать уборку квартиры, покупать продукты, отдавать машину в мойку, записывать детей на занятия в развивающий центр, который находится в доме, и с помощью видеокамер отслеживать путь ребенка.

Отдельное перспективное направление для застройщиков — развитие арендного бизнеса, так как уже сейчас звучат тревожные прогнозы о том, что в будущем новые поколения перестанут покупать недвижимость в личных целях. Платформа по аренде жилья, интегрированная в экосистему, позволит пользователям подобрать подходящую квартиру, оформить договор аренды онлайн и заказать услугу переезда.

За счет построения эффективной экосистемы с широкой линейкой продуктов и услуг успешный застройщик сможет не только увеличить число новых покупателей квартир, но и на долгие годы удержать своих старых клиентов, которым будет сложно ее покинуть из-за различных программ лояльности и бесшовного доступа к множеству услуг. Кроме того, такая модель бизнеса позволит диверсифицировать направления деятельности и получить дополнительные источники дохода.

Многие девелоперы уже имеют несколько успешных бизнесов и продолжают разрабатывать новые продукты и услуги. Рано или поздно, когда у компании наберется десять или более успешных сервисов, обязательно появится потребность в их интеграции — и необходимость создания экосистемы окажется очевидной. Произойдет это достаточно скоро, и, чтобы оказаться на гребне волны, о построении эффективной экосистемы стоит задуматься уже сегодня.

alt=»Андрей Колочинский» width=»2222″ height=»2687″ />Андрей Колочинский управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector